به گزارش تحریریه، وقتی مسکن از یک نیاز اولیه به رؤیایی دست نیافتنی تبدیل می شود، دیگر نمی توان گرانی خانه و ناتوانی مردم در خرید آن را صرفاً به تحولات بازار نسبت داد؛ شکاف عمیق میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن، در کنار سیاست‌های حمایتی ناکارآمد و تصمیمات دولت، خانه دار شدن را برای بخش بزرگی از جامعه به آرزویی دور از دسترس بدل کرده است؛ وضعیتی که نشان می دهد سیاست‌های مسکن، به جای باز کردن مسیر خانه دار شدن مردم، بیش از پیش آنان را در چرخه اجاره نشینی و فشار اقتصادی گرفتار کرده است.
«فرهاد بیضایی» کارشناس وتحلیلگر بازار و صنعت مسکن در گفت و گو با «تحریریه» اظهار داشت: حمایت واقعی از بخش مسکن با اصلاح سیاست‌های زمین امکان پذیر است؛ در حالی که سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن همچنان بر تسهیلات بانکی و تأمین زمین دولتی متمرکز است، بی توجهی به سهم تعیین کننده زمین در قیمت تمام شده مسکن و تداوم قوانین و مقررات ناکارآمد، عملاً به تشدید مشکلات این بخش انجامیده است؛ رویکردی که بدون اصلاح ساختاری و تغییر نقش دولت از تصدی‌گری به تنظیم گری، نمی تواند گره تولید و عرضه مسکن را باز کند.
کارشناس بازار مسکن گفت: تحول در حوزه زمین و تغییر رویکرد دولت به تنظیم‌گری، می تواند موتور پیشران بخش مسکن را دوباره روشن کند لذا نیازمند بازنگری در سیاست‌های حمایتی بخش مسکن از سوی دولت هستیم.
وی در این باره تاکید کرد: حمایت از مسکن عمدتاً به حمایت های مالی، تسهیلاتی و افزایش سهم وام های بانکی محدود شده است، در حالی که مهم ترین ابزار حمایت از این بخش، اصلاح سیاست‌های زمین است.
به گفته وی، هزینه زمین می تواند سهمی حدود ۵۰ تا ۶۰ درصدی در قیمت تمام شده مسکن داشته باشد، در حالی که تسهیلات بانکی حتی در بهترین شرایط نیز سهم بسیار محدودتری از هزینه ساخت را پوشش می‌دهد.
بیضایی با اشاره به اینکه حمایت های حوزه مسکن عمدتاً در قالب یارانه، تسهیلات و کاهش نرخ سود دنبال می شود، اظهار کرد: زمانی که مفهوم حمایت در بخش مسکن مطرح می شود، عمدتاً ذهن‌ها به سمت حمایت های مالی و تسهیلاتی می رود؛ برای مثال، پرداخت یارانه در حوزه مسکن روستایی یا افزایش سهم تسهیلات بانکی در بخش مسکن مورد توجه قرار می گیرد.
کارشناس بازار مسکن معتقد است: در همین راستا، قانون جهش تولید مسکن نیز بر اختصاص حدود ۲۰ درصد از تسهیلات شبکه بانکی به بخش مسکن تأکید کرده است تا از این طریق به تولید و عرضه مسکن کمک شود. با این حال، مسئله اساسی این است که حمایت اصلی و مؤثر در بخش مسکن باید بر محور زمین شکل بگیرد.
وی خاطر نشان کرد: بارها توضیح داده شد که تسهیلات بانکی در بالاترین حالت، حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از قیمت تمام شده مسکن را پوشش می دهد اما در شرایط فعلی، سهم آن بسیار کمتر از این میزان است.
بیضایی تصریح کرد: در مقابل، زمین می‌تواند حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد از قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص دهد. بنابراین، اگر قرار است سیاست حمایتی مؤثری در بخش مسکن اجرا شود و ساز و کار مناسبی برای تولید و عرضه مسکن شکل بگیرد، باید تحول جدی در حوزه زمین ایجاد شود.
قوانین و مقررات، مانعی برای تحول در حوزه زمین
بیضایی با اشاره به مشکلات موجود در حوزه زمین گفت: یکی از مسائل اساسی، وجود برخی قوانین و مقررات دست و پاگیر است که در عمل به افزایش مشکلات بخش مسکن منجر شده اند. برای مثال، قانون برنامه هفتم در برخی زمینه ها به مانعی برای تحول در حوزه زمین تبدیل شده است.
وی افزود: یکی از مشکلات این است که دولت و بخش مسکن کشور مکلف شده‌اند به سمت استفاده از زمین‌های دولتی حرکت کنند؛ در حالی که ممکن است در همه مناطق، زمین دولتی مناسب و کافی وجود نداشته باشد. این الزام به خودی خود می تواند نوعی ناکارآمدی در ساختار سیاستگذاری ایجاد کند.
کارشناس بازار و صنعت مسکن افزود: از سوی دیگر، پس از واگذاری زمین از سوی دولت، مسئولیت تأمین زیرساخت‌ها و خدمات نیز مطرح می شود، موضوعی که هزینه‌های دولت را افزایش می دهد. دستگاه هایی مانند سازمان برنامه و بودجه باید منابع مالی لازم را تأمین کنند و وزارت نیرو، وزارت نفت و سایر دستگاه‌های خدمات رسان نیز باید زیرساخت‌های مورد نیاز را فراهم کنند. در چنین شرایطی، مشکلات و محدودیت های مالی از یک دستگاه اجرایی به دستگاه دیگر منتقل می شود و در نهایت، مردم نیز ناکارآمدی این ساز و کار را مشاهده می کنند.
ضرورت تغییر رویکرد از تصدی‌گری دولتی به مشارکت بخش خصوصی
این کارشناس با تأکید بر ضرورت تغییر رویکرد در حوزه زمین تصریح کرد: ریشه اصلی مشکلات آن است که باید نگاه خود را به حوزه زمین تغییر دهیم و توسعه شهری را از یک امر دولتی به سمت مشارکت بخش خصوصی هدایت کنیم.
به گفته وی، این تحول باید با واگذاری بخشی از امور به شهرداری‌ها و استفاده از ظرفیت بخش خصوصی همراه باشد؛ البته با نظارت کامل دولت؛ در این چارچوب، دولت به جای آنکه مستقیماً مکلف به تأمین زمین و اجرای تمام مراحل توسعه شهری باشد، باید در جایگاه تنظیم گر و ناظر قرار بگیرد. به این معنا که آماده سازی زمین، تأمین خدمات و سایر اقدامات اجرایی به بخش خصوصی و توسعه دهندگان واگذار شود.
بیضایی معتقد است: این تغییر رویکرد می تواند موجب شود منابع دولتی کمتر درگیر اجرای پروژه‌ها شوند و مشکلاتی مانند کمبود بودجه و فشار مالی بر دولت کاهش یابد. همچنین، ظرفیت شهرداری‌ها در توسعه شهری مناطق مختلف کشور مورد استفاده قرار گیرد.
دولت باید با تنظیم گری، مشکلات شهرداری‌ها را مدیریت کند
بیضایی در ادامه با اشاره به برخی نگرانی ها درباره واگذاری امور به شهرداری ها گفت: ممکن است این موضوع مطرح شود که شهرداری ها به دلیل مسائل درآمدی و منابع مالی خود، در مسیر توسعه شهری با انحرافاتی مواجه شوند؛ اما دولت می تواند با استفاده از قوانین، مقررات و ابزارهای تنظیم گری و نظارتی، این مشکلات را مدیریت کند.
وی تأکید کرد: مسئله اصلی این است که دولت باید به جای تصدی‌گری مستقیم در حوزه زمین، نقش تنظیم‌گری و نظارت را بر عهده بگیرد و از ظرفیت بخش خصوصی و شهرداری‌ها برای توسعه شهری استفاده کند.
به اعتقاد وی، تحول آفرینی در بخش مسکن از طریق تغییر رویکرد در حوزه زمین امکان پذیر است؛ رویکردی که باید از نگاه دولتی فاصله بگیرد و به سمت مشارکت بخش خصوصی حرکت کند.
اصلاح قوانین، پیش‌شرط تحول در بخش مسکن
این کارشناس با تأکید بر ضرورت اصلاح قوانین و مقررات حوزه مسکن اظهار کرد: قوانین و مقرراتی مانند قانون جهش تولید مسکن و قانون برنامه هفتم، در برخی موارد به دلیل برداشت و فهم نادرست از مسائل حوزه زمین، به جای حل مشکلات، موجب افزایش آنها شده اند؛ بنابراین، اصلاح این قوانین و بازنگری در سازوکارهای موجود ضروری است تا زمینه برای تحول در حوزه زمین فراهم شود.
وی خاطرنشان کرد: اگر اصلاحات لازم در حوزه زمین انجام شود، بخش قابل توجهی از مشکلات مسکن قابل حل خواهد بود. این تحول می تواند کمک بزرگی به بخش مسکن باشد و بار دیگر موتور پیشران تولید و عرضه مسکن را روشن کند.
پایان/
نظر شما